Il Senior Living è ancora poco diffuso in Italia, le ragioni sono culturali

Secondo la responsabile business unit immobiliare di Nomisma, Elena Molignoni, la fascia di anziani autosufficienti corrisponde solo al 6% del target di riferimento delle strutture residenziali per anziani in Italia. Lei dichiara inoltre che “l’offerta di una nuova forma di residenzialità che consenta ai residenti di mantenere uno stile di vita autonomo, con il supporto di servizi offerti da personale specializzato ha le sue radici nella tipologia cosiddetta del senior serviced residence, già molto diffusa negli Stati Uniti e in alcuni Paesi europei, in particolare del Nord Europa, ma che fatica a diffondersi in Italia”.

Il motivo, secondo la manager, è culturale. “L’Italia è un Paese di proprietari e la mobilità abitativa nell’arco della vita di una persona è piuttosto bassa e tendente allo zero”, spiega. Per rendere questo prodotto immobiliare una realtà sostenibile nel Paese, quindi, è necessario “stimolare, formare e generare una domanda per ora latente. Analogamente alle esperienze diffuse nel settore del social housing, si deve intervenire a monte dell’attività di progettazione e di investimento, favorendo la nascita di quella che sarà la nuova comunità dei residenti”.

Un'indagine sulle opzioni di Senior Living promossi in Italia dimostra che queste strutture sono localizzate principalmente nei capoluoghi di regione o provincia, in zone centrali e sono composte per lo più da bilocali, per un totale di 50-60 mq di media. “In un nuovo sviluppo si può destinare circa il 10-15% delle residenze ad uso temporaneo”, dichiara l’esperta di Nomisma. Tra le altre caratteristiche, la catchment area è piuttosto limitata, compresa tra 10 e 15 chilometri dall'attuale luogo di residenza. Tra i servizi di base, reception aperta 24 ore su 24 e accesso alle aree comuni, come ristorante, bar, palestra, piscina, sala lettura e TV, che occupano almeno il 10% della superficie totale. I servizi opzionali includono cibo, animazione, sicurezza e trasporto, nonché assistenza personale e domiciliare.

Il reddito medio annuo degli utenti anziani, secondo uno studio realizzato da Nomisma, è compreso tra 20mila e 30mila euro. In questo senso “possiamo dire che la scelta degli investitori interessati risponde a strategie di diversificazione degli asset, che rappresenta un segmento anticiclico, essendo diretto ad un bisogno essenziale e non strettamente correlato alla congiuntura economica. La strategia risponde poi ad una domanda crescente di servizi e soluzioni abitative generata dall’aumento della percentuale di popolazione anziana che può garantire una sufficiente massa critica per poter sviluppare economie di scala. Queste strutture generano una redditività stabile tipicamente nel medio-lungo termine, garantita dai canoni di locazione e dai servizi di base ed opzionali. I rendimenti sono mediamente competitivi rispetto agli altri mercati di investimento”, commenta Molignoni.

Head of living investment properties di Cbre Italy, Andrea Mancini, crede che “il Senior Living non è tanto una asset class alternativa, in realtà non esiste. Abbiamo evidenza di poche strutture che sono state realizzate con questa specifica destinazione d’uso”.

Un esempio che spicca è Domitys Quarto Verde, la struttura che il gruppo Percassi ha aperto a Bergamo, in partnership con la società francese Aegide Domitys, che la gestisce. Sono 124 gli appartamenti in una struttura innovativa, la prima in Italia dedicata al 100% al concetto di Senior Living. La maggior parte delle strutture del Paese, sottolinea Mancini, sono soluzioni abitative ibride e diffuse “con una componente di RSA assistenziale e una parte di senior living dedicata ad over 65 che non hanno bisogno di assistenza medica e trascorrono la propria vita in compagnia di altre persone nella medesima condizione, godendo di vantaggi in termini di servizio, come la palestra, il pranzo preparato e una serie di confort di gestione operativa e professionale”.  

Non mancano tuttavia esperienze analoghe, specialmente nelle regioni del nord Italia, come quella del gruppo di residenze AMATILive, appartamenti indipendenti all'interno di condomini concepiti per offrire ai senior il massimo comfort ma anche la massima sicurezza in un ambiente raffinato. Numerosi servizi e un ricco programma ricreativo intendono far sentire i residenti come se vivessero in casa propria, ma con il vantaggio di un contesto che favorisca la socialità e senza doversi occupare delle incombenze che possono gravare sulla quotidianità delle persone anziane. 

Completano il quadro progetti realizzati in tempi molto più recenti, come quello dei senior residence del Gruppo Over, fondato nel 2020, con residenze situate nel nord Italia, ma anche nel Lazio, come l'Over Senior Residence Fonte Laurentina, a pochi kilometri dal centro di Roma. Questa proposta di residenzialità ha l'intento di promuovere un cambiamento culturale improntato all'invecchiamento attivo. Le soluzioni e i servizi abitativi per i senior intendono rispondere all'esigenza delle persone over 65 autosufficienti o parzialmente non autosufficienti di vivere mantenendo le proprie abitudini e la propria indipendenza in un contesto possa garantire una migliore qualità delle vita, ma anche una protezione costante e non invasiva.

“Sono diversi gli operatori internazionali specializzati che stanno guardando al mercato italiano con interesse e che vogliono entrare nella gestione di questa forma residenziale in affitto che offre standard qualitativi alti. Questi operatori stanno puntando alle partnership con i fondi immobiliari che fanno da investitori”, sottolinea Mancini.

Da qualche anno un operatore tedesco guarda il mercato italiano e vuole creare un senior living a tema leisure per soggiorni fino a un mese o più. Siena e il Lago di Garda sono le location attualmente allo studio per accogliere le strutture.